Lo sfratto è una procedura giudiziaria che può essere attuata tanto negli immobili residenziali quanto nella locazione commerciale. Il locatore, in quest’ultimo caso, può tutelarsi tramite gli articoli 657 e 658 del codice di procedura civile che definiscono tempi e modi per giungere a un’ordinanza esecutiva.

Questa procedura può essere avviata quando l’affittuario è moroso o trattiene l’immobile locato dopo la scadenza del termine del contratto di locazione. In questo articolo capiremo come funziona lo sfratto nella locazione commerciale e come arrivare a un’ordinanza di rilascio.

Come funziona lo sfratto nella locazione commerciale

Sono due i casi principali in cui il locatore può avviare la procedura di sfratto per il rilascio dell’immobile:

• allo scadere del contratto di locazione (condizione necessaria è la presenza di un contratto di locazione regolarmente registrato);
• in caso di mancata insolvenza dei canoni mensili di locazione.

Lo sfratto per finita locazione può essere intrapreso soltanto dopo la scadenza del termine stabilito dal contratto, non mentre esso è ancora in corso. Invece, lo sfratto per morosità dal locale commerciale può avvenire quando il conduttore è in notevole ritardo nel pagamento dei canoni di locazione rispetto alle scadenze pattuite.

Oltre a richiedere il rilascio dell’immobile, il proprietario può anche intimare il pagamento dei canoni scaduti al momento di proposizione della domanda e di quelli che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto.

Vuoi avviare una procedura di sfratto commerciale? Contatta subito gli esperti dello sfratto e richiedi una consulenza gratuita.

Procedura e tempi dello sfratto commerciale

La procedura necessaria per lo sfratto nella locazione commerciale non presenta differenze con altri tipi di locazione. Il proprietario dell’immobile dovrà far recapitare un’intimazione di sfratto, attraverso la quale lo si cita in giudizio davanti al tribunale civile del luogo ove è ubicato l’immobile per ottenere l’ordinanza di convalida dello sfratto e, se richiesto, anche un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti.

Se il giorno dell’udienza il debitore non si presenta o non si oppone alla procedura di sfratto, il giudice emetterà un’ordinanza di rilascio dell’immobile, che è direttamente esecutiva. Trascorsi 10 giorni dalla sua notifica al conduttore, il provvedimento potrà essere eseguito in modo coattivo con l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

I tempi possono variare da un tribunale all’altro, a seconda del numero di procedure pendenti in quel circondario ma, nel peggiore dei casi, possono arrivare anche a diversi anni.

Sfratto dai locali commerciali: differenze rispetto agli sfratti abitativi

La grande differenza rispetto agli sfratti abitativi consiste nel fatto che nelle locazioni commerciali non c’è un margine di tolleranza nel ritardo del pagamento: mentre per gli immobili residenziali il debitore ha un margine di tempo di 20 giorni per far fronte a ciascuna mensilità, ciò non è possibile nella locazione commerciale.

Non c’è quindi un numero di mensilità prefissato oltre le quali scatta l’inadempimento ed è possibile ricorrere allo sfratto. Generalmente, i giudici ritengono grave una morosità che perdura da alcuni mesi e senza alcun giustificato motivo.

Inoltre, un’altra importante differenza rispetto alle locazioni ad uso abitativo sta nel fatto che, negli sfratti di tipo commerciale, il debitore non può sanare la morosità durante il corso del giudizio usufruendo del “termine di grazia” di 90 giorni stabilito dal giudice per pagare gli affitti arretrati.